Cómo vender una casa durante un divorcio o por orden del tribunal en California

En California, vender una casa durante un divorcio por lo general requiere que ambos cónyuges estén de acuerdo por escrito, o una orden del tribunal. Una vez que se presenta un caso de divorcio, las órdenes de restricción automáticas generalmente impiden que cualquiera de los cónyuges venda la casa o pida dinero prestado sobre ella por su cuenta. Dentro de esas reglas todavía hay opciones reales:

• Uno de ustedes le compra su parte al otro.
• Venden ahora y dividen lo recaudado.
• Siguen siendo copropietarios de la casa por un tiempo determinado y venden después.

Esta página explica cada camino de forma neutral, y cómo puede ayudar Alex Gonzalez si vender es el camino que usted elige o el que ordena un tribunal.

¿Compara opciones? Vea cómo se comparan una oferta en efectivo (“cash offer”), un listado (“listing”) y un iBuyer.

Para quién es esta página

• Cónyuges en proceso de divorcio o separación legal que deciden qué hacer con la casa. En California, las parejas de hecho registradas por lo general tienen los mismos derechos de propiedad que los cónyuges.
• Copropietarios sin vínculo matrimonial (parejas, familiares, amigos o socios de negocios) que no se ponen de acuerdo sobre una propiedad compartida.
• Propietarios bajo una orden del tribunal de vender, ya sea por una sentencia de divorcio, un caso de partición u otro procedimiento judicial.
• Abogados de derecho familiar y mediadores que coordinan una venta para sus clientes.

Las reglas para vender una casa durante un divorcio

Bienes gananciales. En California, los bienes adquiridos durante el matrimonio por lo general son bienes gananciales (“community property”), de propiedad igual, sin importar a nombre de quién esté el título. Un cónyuge puede reclamar que parte de la casa es propiedad separada, o reclamar que se le reembolse un pago inicial o pagos hechos después de la separación. Esas son preguntas legales para un abogado de derecho familiar, y pueden cambiar cómo se divide lo recaudado.

Órdenes de restricción automáticas. Cuando se entrega una petición de divorcio en California, entran en vigor órdenes de restricción estándar para ambos cónyuges. Por lo general prohíben vender, transferir o pedir dinero prestado sobre una propiedad sin el consentimiento escrito del otro cónyuge o una orden del tribunal. En la práctica, una venta necesita que ambos estén de acuerdo, o la orden de un juez. La guía de autoayuda sobre divorcio de los tribunales de California (en inglés) explica el proceso.

Título de propiedad y escrow. Las compañías de título y los oficiales de depósito en garantía (“escrow”) por lo general exigen las firmas de ambos cónyuges, o una orden del tribunal, antes de cerrar una venta mientras hay un divorcio pendiente. Eso es así aun si solo un nombre figura en la escritura.

Sus opciones

1. Un cónyuge le compra su parte al otro

Uno de ustedes se queda con la casa y le paga al otro su parte de la plusvalía (“equity”). Ese pago puede ser en efectivo, un intercambio por otros bienes o dinero de un refinanciamiento. Los puntos clave:

• Necesitan un valor acordado. Eso por lo general significa un avalúo (“appraisal”), o dos avalúos si no están de acuerdo.
• El cónyuge que se queda con la casa por lo general tiene que refinanciar para quitar al otro cónyuge del préstamo. Una escritura de cesión de derechos cambia quién es dueño de la casa, pero no quita a nadie de la hipoteca.
• El cónyuge que se queda con la casa debe calificar para el pago con un solo ingreso.

2. Vender ahora y dividir lo recaudado

Esto es una separación limpia, y convierte la casa en dinero que el tribunal o su acuerdo puede dividir. Tendrán que ponerse de acuerdo sobre:

• el precio de venta, o si aceptar una oferta en efectivo
• quién se encarga de las reparaciones y las visitas
• quién vive en la casa durante la venta
• quién paga la hipoteca mientras tanto

Muchas parejas acuerdan, o un tribunal ordena, que lo recaudado permanezca en escrow o en una cuenta fiduciaria hasta que la división sea definitiva.

3. Esperar y vender después

Algunas parejas siguen siendo copropietarias de la casa por un período determinado, por ejemplo hasta que los hijos terminen el año escolar. Los tribunales de California pueden ordenar una venta diferida de la casa familiar en algunos casos con hijos menores. Esperar significa que ambos por lo general siguen siendo responsables del préstamo, y necesitan un acuerdo escrito claro sobre los pagos, las reparaciones y la venta final.

4. Una venta ordenada por el tribunal

Si no pueden ponerse de acuerdo, cualquiera de los cónyuges puede pedir al tribunal que decida. El juez puede ordenar que se venda la casa, y la orden puede abordar el precio, cómo se elige al agente, el plazo y cómo se retiene lo recaudado. Si un cónyuge se niega después a firmar los documentos de la venta, el tribunal puede nombrar a alguien, a veces llamado “elisor”, para que firme en lugar de ese cónyuge.

Otras ventas ordenadas por un tribunal

El divorcio no es el único motivo por el que un tribunal ordena vender una casa.

• Partición entre copropietarios. Cuando los copropietarios (hermanos que heredaron una casa, parejas sin matrimonio o amigos que compraron juntos) no se ponen de acuerdo, por lo general cualquier copropietario puede pedir al tribunal que divida la propiedad u ordene su venta y reparta lo recaudado. Cuando los copropietarios son herederos, vea nuestra página sobre propiedades heredadas y qué pasa cuando varios herederos reciben una casa (en inglés) en el sitio educativo de Alex sobre sucesiones.
• Ventas por sucesión testamentaria y por tutela. Un albacea, administrador o tutor que vende una casa puede necesitar la confirmación del tribunal, y la venta puede estar abierta a ofertas más altas en la audiencia. Vea cómo vender una casa heredada o en sucesión.
• Ventas por quiebra y por administración judicial (“receivership”). Un síndico de quiebra o un administrador nombrado por el tribunal puede vender una propiedad bajo la supervisión del tribunal. Aplican sus propias reglas y aprobaciones.

Dos formas de vender, y cómo trabaja Alex con ambos cónyuges

La meta de Alex es mantener informados a ambos propietarios. Donde sea posible, las ofertas, las actualizaciones y los documentos van a ambos, o a ambos abogados. Nada avanza sin las firmas, o la orden del tribunal, que exija la situación.

Venta en el mercado al público: Alex es su agente de venta

En una venta en el mercado al público (“open market”), ambos firman un solo contrato de listado (“listing agreement”) con MGR Real Estate, y Alex los representa a los dos juntos como vendedores. Poner la casa en venta por lo general logra el precio más alto basado en el mercado, que con frecuencia es el resultado más justo cuando se divide la plusvalía. Sí requiere que cooperen en el precio, las reparaciones, las visitas y cualquier cambio de precio. Si la propiedad está fuera del área que Alex atiende directamente, lo refiere a una agencia de bienes raíces (“brokerage”) asociada, que puede pagarle una comisión por referirle (“referral fee”). Alex no le cobrará a usted una comisión por referirle.

Oferta en efectivo: Alex es el comprador

Una venta en efectivo (“cash sale”) significa menos pasos que coordinar entre dos personas que quizá no se hablan: sin visitas, sin reparaciones y con un plazo de cierre conocido. Alex compra por cuenta propia a través de Synergy Real Estate Group. Él es el comprador, no el representante de ninguno de los cónyuges, y un precio más bajo le conviene a él. Ambos propietarios deben obtener su propia asesoría antes de aceptar. Vea cómo se calcula una oferta en efectivo.

Si la propiedad no encaja en los criterios de compra de Alex, puede presentarla a inversionistas de su red, quienes pueden pagarle una comisión por referirle. Alex no le cobrará a usted una comisión por referirle.

Compare ambos caminos lado a lado.

Impuestos, en resumen

En general, las transferencias de propiedad entre cónyuges como parte de un divorcio no son eventos sujetos a impuestos. Cuando se vende la casa, cada cónyuge puede excluir hasta $250,000 de ganancia, o $500,000 en una declaración conjunta, si cumple las pruebas de propiedad y de uso. Reglas especiales pueden ayudar a los cónyuges en divorcio a cumplir esas pruebas. Los detalles dependen de su situación, así que lea la Publicación 523 del IRS (en inglés) y hable con un contador público (CPA) antes de decidir el momento.

Qué reunir

• La escritura de concesión o un informe de título que muestre cómo está registrada la casa
• Su estado de cuenta hipotecario más reciente, incluida cualquier línea de crédito sobre el valor de la vivienda (HELOC)
• Cualquier orden temporal, estipulación o texto de la sentencia sobre la casa
• Datos de contacto del abogado de cada cónyuge o de su mediador
• Notas y fotos sobre el estado de la propiedad
• Los puntos en los que ya están de acuerdo y los que no: precio, momento y quién vive allí

Cuándo recurrir a otro profesional

• Un abogado de derecho familiar o un mediador, para sus derechos, reclamos de propiedad separada, reembolsos, órdenes y el acuerdo.
• Un analista financiero certificado en divorcios (CDFA) o un asesor financiero, para juzgar si conservar la casa es asequible a largo plazo.
• Un contador público (CPA), para las ganancias de capital, la exclusión por venta de vivienda y el momento.
• Un tasador, para un valor independiente si ustedes dos no están de acuerdo.

No ofrecemos asesoría legal, de impuestos ni de valuación.

Últimas guías sobre divorcio y ventas ordenadas por el tribunal

Preguntas frecuentes

Áreas que servimos

Ayudamos a propietarios en el Condado de Riverside, el Condado de San Bernardino, el Condado de Los Angeles y el Condado de Orange.

Conozca otras situaciones de venta

Dificultad financiera · Antes de una ejecución hipotecaria · Propiedad heredada o en sucesión · Reparaciones mayores · Propiedad con inquilinos · Propiedad desocupada

En una venta en efectivo, Alex Gonzalez, Corredor de Bienes Raíces de California (“broker”) DRE #01384006, es el comprador por cuenta propia a través de Synergy Real Estate Group. En una venta en el mercado al público, Alex es su agente de venta a través de MGR Real Estate bajo un contrato de listado separado. Fuera de su área de servicio directo, lo refiere a una agencia de bienes raíces asociada, que puede pagarle una comisión por referirle. Alex no le cobrará a usted una comisión por referirle. Alex tiene un interés económico en ambos caminos, así que compárelos y busque asesoría independiente. Esta página es información general, no asesoría legal ni de impuestos. No se garantiza ningún precio de venta, oferta ni fecha de cierre. Vea licencias, relaciones y compensación.