¿Atrasado en los pagos de la hipoteca en California? Sus opciones antes de un aviso de incumplimiento

Parte de: Cómo vender una casa en un momento de dificultad financiera

Si está atrasado en los pagos de la hipoteca en California pero todavía no ha recibido un aviso de incumplimiento, por lo general todavía tiene tiempo, y más opciones ahora que las que tendrá después. Las reglas federales por lo general impiden que el administrador (“servicer”) inicie la ejecución hipotecaria hasta que el préstamo lleve más de 120 días de atraso. California también exige que el administrador se comunique con usted sobre alternativas antes de que se pueda registrar un aviso de incumplimiento. Use esa ventana para llamar a su administrador, hablar con un consejero de vivienda gratuito aprobado por HUD y decidir si conviene más conservar la casa o venderla.

¿Qué pasa después de que usted deja de pagar una mensualidad de la hipoteca?

Los detalles dependen de su préstamo, pero la secuencia general es esta:

1. Período de gracia y cargo por atraso. La mayoría de los préstamos permiten un período de gracia corto después de la fecha de pago. Después se agrega un cargo por atraso, por el monto fijado en los documentos de su préstamo.
2. Reporte de crédito. Cuando un pago lleva 30 o más días de atraso, el administrador puede reportarlo a las agencias de crédito. Cada mes adicional de atraso también puede reportarse.
3. Contacto del administrador. El administrador debe comunicarse con usted sobre opciones de mitigación de pérdidas, que son las alternativas a la ejecución hipotecaria. Abra esas cartas. A menudo contienen plazos.
4. La marca de los 120 días. Las reglas federales por lo general impiden que el administrador inicie el proceso de ejecución hipotecaria hasta que el préstamo lleve más de 120 días de morosidad.
5. Aviso de incumplimiento. En California, el proceso formal de ejecución hipotecaria comienza cuando se registra un aviso de incumplimiento. Después, el calendario lo fija la ley. Nuestra guía para vender antes de una ejecución hipotecaria repasa cada etapa.

Lo importante: los meses antes de un aviso de incumplimiento son el momento más flexible que tendrá.

¿Qué opciones tiene para conservar la casa?

Suspensión temporal de pagos (“forbearance”). Su administrador pausa o reduce sus pagos de forma temporal mientras usted se recupera de una dificultad de corto plazo, como la pérdida de un empleo o un problema médico. Usted sigue debiendo lo que se omitió. Pregunte exactamente cómo se pagará después.

Plan de pagos. Usted se pone al corriente pagando una parte de lo atrasado junto con cada pago regular durante un período determinado. Funciona mejor cuando la dificultad terminó y sus ingresos se recuperaron.

Modificación del préstamo. El administrador cambia de forma permanente los términos de su préstamo, como la tasa de interés, el plazo o cómo se manejan los pagos omitidos, para que el pago sea asequible. Por lo general tendrá que presentar una solicitud completa con comprobantes de ingresos y una carta que explique su dificultad.

Programas para préstamos respaldados por el gobierno. Los préstamos FHA, VA y USDA, y los préstamos que pertenecen a Fannie Mae o Freddie Mac, tienen sus propias opciones de mitigación de pérdidas. Pregunte al administrador qué inversionista es dueño de su préstamo y qué ofrece ese inversionista.

Ponerse al corriente (“reinstatement”). Usted paga todo lo atrasado, más los cargos permitidos, en un solo pago. En California, por lo general puede ponerse al corriente hasta cinco días hábiles antes de una venta por el fiduciario, pero es mucho más barato hacerlo temprano.

Busque ayuda gratuita. Un consejero de vivienda aprobado por HUD puede revisar su presupuesto, ayudarle a completar una solicitud de mitigación de pérdidas y hablar con su administrador junto con usted. Puede encontrar uno a través de la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (en inglés). La CFPB también tiene ayuda en lenguaje sencillo para propietarios con problemas para pagar (en inglés).

¿Qué debe evitar?

• Pagar por adelantado a alguien para modificar su préstamo. California restringe cobrar tarifas antes de que se presten los servicios de modificación de préstamos. Los consejeros de vivienda son gratuitos o de bajo costo.
• Ceder su escritura (“deed”) a alguien que promete “asumir los pagos” o “encargarse del prestamista”. Una venta legítima cierra a través del escrow, con una liquidación de la deuda por escrito y seguro de título.
• Ignorar el correo. Las cartas del administrador y los avisos registrados llevan las fechas que deciden sus opciones.
• Esperar hasta las últimas semanas. Todas las opciones, incluida vender a un precio justo, se vuelven más difíciles a medida que se acerca la fecha de la venta.

¿Cuándo conviene más vender que conservar la casa?

Conservar la casa con frecuencia es la meta correcta. Vender puede ser la mejor opción cuando:

• El pago no es asequible a largo plazo, ni siquiera con una modificación.
• Usted tiene plusvalía (“equity”) que perdería por cargos por atraso, intereses y costos de ejecución hipotecaria si las cosas se alargan.
• La casa necesita reparaciones que no puede pagar.
• Prefiere elegir usted la fecha de su mudanza en lugar de que la elija un prestamista.

Cuando usted vende, el préstamo, los montos atrasados y los cargos permitidos se pagan con lo recaudado en la venta al cierre. Lo que sobre es suyo. Si lo recaudado no cubre la liquidación, la venta pasa a ser una venta corta (“short sale”), que necesita la aprobación del prestamista. Hable con un abogado de bienes raíces y con un contador público (CPA) antes de tomar ese camino.

¿Cómo se comparan una oferta en efectivo y una venta en el mercado al público cuando está atrasado?

Una oferta en efectivo (Alex es el comprador). Alex compra por cuenta propia a través de Synergy Real Estate Group. Una venta en efectivo (“cash sale”) se vende tal como está, sin financiamiento del comprador ni avalúo, y por lo general tiene un plazo más corto y más predecible. Eso importa cuando los pagos se van acumulando. Alex tiene un interés en el precio, y un precio más bajo le conviene a él. Lea cómo se calcula una oferta en efectivo para poder juzgar cualquier oferta, incluida la de él. Si ya se registró un aviso de incumplimiento, la ley de California le da protecciones adicionales cuando vende a un inversionista, incluido un plazo corto para cancelar después de firmar.

Una venta en el mercado al público (Alex es su agente de venta). Alex le representa a través de MGR Real Estate. Poner la casa en venta (“listing”) por lo general logra un precio más alto, lo que protege más de su plusvalía, pero necesita más tiempo: preparación, visitas y el financiamiento del comprador. Si está atrasado pero todavía no se ha registrado un aviso de incumplimiento, puede que tenga ese tiempo. Fuera de su área de servicio directo, Alex lo refiere a una agencia de bienes raíces (“brokerage”) asociada, que puede pagarle una comisión por referirle (“referral fee”). Alex no le cobrará a usted una comisión por referirle.

Ningún camino le obliga. Compárelos lado a lado.

Un plan sencillo si está atrasado en los pagos de la hipoteca

1. Busque su estado de cuenta más reciente y todas las cartas del administrador. Anote las fechas.
2. Llame a su administrador. Pregunte qué opciones de ayuda por dificultad existen para su préstamo, y pida cifras por escrito para ponerse al corriente y para liquidar la deuda.
3. Programe una llamada con un consejero de vivienda aprobado por HUD.
4. Calcule su plusvalía: más o menos por cuánto se vendería la casa, menos la cifra de liquidación y los costos de la venta.
5. Si vender está sobre la mesa, obtenga ambas cifras: una oferta en efectivo y un estimado de lo que podría lograr una venta en el mercado al público. Luego decida con el panorama completo.

Preguntas frecuentes

Siga leyendo: Cómo vender una casa en un momento de dificultad financiera · Cómo vender una casa antes de una ejecución hipotecaria

En una venta en efectivo, Alex Gonzalez, Corredor de Bienes Raíces de California (“broker”) DRE #01384006, es el comprador por cuenta propia a través de Synergy Real Estate Group. En una venta en el mercado al público, Alex es su agente de venta (“listing agent”) a través de MGR Real Estate bajo un contrato de listado separado. Fuera de su área de servicio directo, lo refiere a una agencia de bienes raíces asociada, que puede pagarle una comisión por referirle. Alex no le cobrará a usted una comisión por referirle. Este artículo es información general, no asesoría legal, de impuestos ni de préstamos. No se garantiza ningún precio de venta, oferta, fecha de cierre ni resultado de la ejecución hipotecaria.